SPACE EFFICIENCY IN HIGH-RISE OFFICE BUILDINGS
Journal Name:
- Orta Doğu Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Dergisi
Key Words:
Keywords (Original Language):
| Author Name |
|---|
Abstract (2. Language):
High-rise office buildings (1), which are developed as a response
to population growth, rapid urbanization and economic cycles, are
indispensable for a metropolitan city development. In 1930, Clark and
Kingston (cited in Klaber, 1930) made the following observations The
skyscraper: A study in the economic height of modern office buildings:
“Given the high land values in central business sections of our leading
cities, the skyscraper is not only the most efficient, but the only economic
utilization of certain strategic plots. An exhaustive investigation… has
conclusively demonstrated that the factors making for diminishing returns
in the intensive development of such plots are more than offset by the
factors making for increasing returns…” (Klaber, 1930).
This statement holds true for today; however, the relationship between cost
and benefit is more complex in today’s global marketplace. The political
ideology of the city plays an important role in the globalization process
(Newman and Tornely, 2005; Abu-Ghazalah, 2007). The current trend for
constructing office buildings is to build higher and higher, and developers
tend to compete with one another on heights. Tenants also appreciate a
landmark address and politicians are conscious of the symbolic role of
high-rise buildings. The international and high technology styles have
accompanied nearly all new tall buildings and became landmark of our
cities (McNeill and Tewdwr-Jones, 2003). Nonetheless high-rise office
buildings are more expensive to construct per square meter, they produce
less usable space and their operation costs are more expensive than
conventional office buildings. The space efficiency, as well as the shape and
geometry of the high-rise building need to satisfy the value and cost of the
development equation. Space efficiency, which is determined by the size of
the floor slab, dimension of the structural elements and rationalized core,
goes along with the financial benefit. By the end of 1990s, at more than 30 stories, net to gross floor area ratios
of 70-75% were common in office buildings (Table 2) (Davis Langdon and
Everest, 1997). However, Yeang (1995) stated in his book “The Skyscraper:
Bioclimatically Considered” that net-to-gross floor area should not be less
than 75%, while 80% to 85% is considered appropriate. Wherever the tall
building is being constructed, achieving suitable space efficiency is not
easy, since it is adversely affected by height as core and structural elements
expand to satisfy the requirements of vertical circulation and resistance to
lateral loads. Space efficiency can be increased by the lease span, which is
defined as the distance between the core and exterior wall.
Factors affecting the design of high-rise buildings vary from country to
country, such as local climate, zoning regulations, cultural conditions,
technological opportunities, and etc. For instance, in Germany, where
building codes dictate shallow floor slabs of 8.0 m, efficiencies of 60-70%
are common, whereas London’s Canary Wharf Tower, can achieve a netto-
gross ratio in excess of 80% with floor slabs of 2500 m2, and 11.0 m lease
span. In this respect, when the high-rise office buildings of Turkey are
investigated, conceivable space efficiency is not achieved when compared
with the examples from the world. As Watts and et al. (2007) stated in their
article that “fat is happy”, the highest office buildings of Turkey are happy,
however, they are not so successful in respect to space efficiency. Therefore
this research tends to compare and reveal the similarities and differences
between the tallest office buildings at abroad and in Turkey in terms of
space efficiency.
Bookmark/Search this post with
Abstract (Original Language):
Yüksek ofis binalarında çalışma alanına olan talep ekonomik, sosyal ve
politik faktörlere bağlı olarak değişkenlik göstermekte, dolayısıyla ülkeden
ülkeye ofis yapılarının kullanım alanı etkinliğinde önemli farklılıklar
olabilmektedir. Bu çalışmanın amacı dünyada ve Türkiye’de yapılan
yüksek ofis binalarını, kullanım alanı etkinliğini etkileyen faktörler
açısından inceleyerek, benzerlik ve farklılıkları ortaya koymaktır. Bu
doğrultuda dünyanın ve Türkiye’nin, yapımı tamamlanmış olan en yüksek
on ofis binası seçilerek, bu binalar kat adedi, bina yüksekliği, brüt kat
alanı, net kat alanı, çekirdek büyüklüğü ve geometrisi, cephe ve çekirdek arasındaki uzaklık, kat ve temiz kat yüksekliği, taşıyıcı sistem ve çekirdektaşıyıcı
sistem etkileşimi açısından karşılaştırılmıştır. Yapılan inceleme
sonucunda, yükseklikle arasında önemli düzeyde farklılıklar olmasına
karşılık, ortalama kat alanı etkinliğinin dünyadaki ve Türkiye’deki
örneklerde yakın değerlerde olduğu görülmüştür. Türkiye’deki örneklerin
yabancı örneklerin yaklaşık yarısı kadar yüksekliğe ve kat adedine
sahip olduğu dikkate alınırsa, kullanım alanı etkinliğinin yurt dışındaki
örneklere yakın olması dikkat çekicidir. Bu durum çekirdek alanlarının
ve düşey taşıyıcı eleman boyutlarının, dünyadaki örneklere oranla daha
büyük tasarlanmasından kaynaklanmaktadır. Türkiye’de yüksek dayanımlı
beton kullanımının yaygınlaşmaması, ana strüktürel çerçeve ile çekirdek
arasında etkileşimi sağlayarak, strüktürel eleman boyutlarını azaltan yatay
kafes kirişlerin kullanılmaması, asansörlerde bölgelendirme, göklobi, çift
katlı kabin ve akıllı sistemler gibi tasarım stratejilerinin uygulanmaması,
Türkiye’deki yüksek ofis binalarında kat alanı etkinliğinin daha düşük
seviyelerde kalmasına neden olan başlıca nedenlerdir. Ülkemizdeki yüksek
yapı uygulamalarında dünyadaki son gelişmelerin daha yakından takip
edilmesi gerekmektedir.
- 2
69-89